Nadviažeme na sériu článkov o podielovom spoluvlastníctve, v ktorých sme sa osobitne zamerali na pravidlá uplatňujúce sa medzi podielovými spoluvlastníkmi a spôsoby vyporiadania podielového spoluvlastníctva po jeho zrušení. V aktuálnom článku rozoberieme jeden konkrétny príklad z praxe a podelíme sa o pár praktických právnych rád.

Prípad z praxe

V praxi našej advokátskej kancelárie sme nedávno riešili prípad zrušenia spoluvlastníctva a vypriadania pozemkov spoločného dvora v jednej z obcí na západnom Slovensku. Spoločný dvor historicky dlhé roky slúžil všetkým predchádzajúcim vlastníkom troch rodinných domov v ňom postavených, ktorí ho spoločne užívali. Pôvodne išlo o dve rodiny. Náš klient nehnuteľnosti (dom a spoluvlastnícky podiel na pozemku dvora) nadobudol dedením ako potomok jednej z týchto rodín.

Zaujímavosťou prípadu a zároveň jadrom problému bola skutočnosť, že do spoluvlastníckych vzťahov k pozemku dvora sa dostala tretia (cudzia) osoba. Spoluvlastnícky podiel nadobudla výlučne len k pozemkom. Na rozdiel od ostatných spoluvlastníkov nevlastnila v spoločnom dvore žiaden rodinný dom. Išlo pritom o  obchodnú spoločnosť, ktorej podnikanie bolo založené práve na obchodovaní s nehnuteľnosťami (kúpe a predaji so ziskom).

Takýto právny stav nastal v nami riešenom prípade z dôvodu, že nehnuteľnosti jedného z bývalých vlastníkov – (i) rodinný dom a (ii) spoluvlastnícky podiel na pozemku dvora  - boli predané dvom rôznym osobám. Rodinný dom nadobudla na účel bývania jedna osoba a spoluvlastnícky podiel na pozemku dvora nadobudla v dražbe spomínaná obchodná spoločnosť podnikajúca v oblasti skupovania a predaja nehnuteľností. Uvedený právny stav je pritom v súlade s právnym poriadkom Slovenskej republiky, teda je legálny.

Žaloba o zrušenie a vyporiadane podielového spoluvlastníctva

Približne rok po nadobudnutí spoluvlastníckeho podielu k pozemkom dvora podala táto obchodná spoločnosť žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva voči ostatným spoluvlastníkom. Žiadala, aby súd pozemok dvora prikázal do vlastníctva nášho klienta (dôchodcu) za finančnú náhradu vo výške necelých 40.000 eur.

Zároveň tiež podala žalobu voči druhému vlastníkovi rodinného domu za užívanie pozemku dvora, na ktorom nemal vlastník rodinného domu spoluvlastnícky podiel. Podanie podobnej žaloby naznačovala obchodná spoločnosť aj voči nášmu klientovi v prípade, ak k vyporiadaniu spoluvlastníctva nedôjde.

Zaujímavosti prípadu

Lustráciou verejne dostupných zdrojov sme zistili, že predmetný spoluvlastnícky podiel na pozemku dvora sa v dražbe ponúkal za necelých 2.000 eur. Možno predpokladať, že približne za takúto cenu ho zmienená obchodná spoločnosť aj skutočne nadobudla.

Zaujímavosťou prípadu bola tiež skutočnosť, že žalujúca obchodná spoločnosť predložila do súdneho konania znalecký posudok potvrdzujúci ňou žiadanú sumu. Podľa nášho názoru však znalec porovnával, ľudovo povedané, jablká s hruškami. Lokálna realitná kancelária pritom ocenila trhovú hodnotu spoluvlastníckeho pozemku približne na 8.000 eur.

Vyššie uvedený prípad dopadol úspešne a spoluvlastnícke vzťahy pôvodných spoluvlastníkov dvora sa podarilo zachovať.

Praktické rady do života

Podobný scenár s rôzne šťastnými či nešťastnými koncami zažilo viacero ľudí. Radi by sme vám preto dali niekoľko praktických právnych rád ako podobným prípadom predchádzať:

• Keď nadobúdate akúkoľvek vec, obzvlášť nehnuteľnosť, uistite sa, že nadobúdate skutočne všetko, čo fakticky vidíte a o čom ste presvedčený, že máte právo užívať. Eliminujete tak riziko dodatočných nákladov prípadne budúcich sporov. Nezriedka sa objavujú spory o zabudnuté prístupové cesty či budovy na pozemku. Ak je predmetom zmluvy len pozemok, nadobúdate len pozemok. Ak máte nadobudnúť aj všetky stavby na ňom, je nevyhnutné ich v zmluve uviesť.
• V prípade kúpy nehnuteľností odporúčame skontrolovať právny stav aj dodatočne a prípadné zistené nezrovnalosti iniciatívne aktívne riešiť.
• Buďte obozretný a priebežne si udržiavajte prehľad o spoluvlastníckych vzťahoch k spoločnej veci. O to viac v prípade, ak nejde o osoby, s ktorými máte dobré vzťahy a s ktorými ste v priebežnom kontakte.
• Ak vás spoluvlastník vyzve na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva alebo ak čelíte podanej žalobe o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva s neprimeranými požiadavkami, napr. na výšku peňažnej náhrady, nenechajte sa zastrašiť a poraďte sa s advokátskou kanceláriou o možnostiach obrany.

V akejkoľvek otázke týkajúcej sa (spolu)vlastníctva sme pripravení byť vám oporou. V prípade záujmu o individuálne posúdenie vašej veci sa na nás neváhajte obrátiť.

Niekedy stačí poradiť, inokedy treba konať.

V našej advokátskej kancelárii robíme oboje. Poskytujeme nielen odborné poradenstvo, ale aj profesionálne zastupovanie v prípadných súdnych sporoch. Vďaka skúsenostiam, ktoré máme, sa radíme k špičke sporových advokátov. Spájame poctivé právne remeslo s moderným prístupom a dôsledne nastavujeme najlepšiu stratégiu. Pri základných riešeniach si aj my radi pomáhame umelou inteligenciou, no riziku chybného výsledku AI algoritmu vás nikdy nevystavíme. Preto každý krok, úkon, či rozhodnutie prejde rukami skúseného právnika. Ten na rozdiel od AI, ktorá len spája slová na základe pravdepodobnosti, skutočne rozumie právu aj ľuďom. Spoľahnite sa na nás a vymeňte svoj problém za riešenie a právnu istotu.